Frazionamento orizzontale di un’unica unità immobiliare in due distinte unità all’interno di un condominio : necessaria la rideterminazione delle tabelle millesimali?
La vicenda
A seguito del frazionamento di uno stabile in due distinti appartamenti, il condominio aveva proceduto a ripartire le spese attribuendo valori millesimali all’unità immobiliare non più esistente in quanto frazionata.
A tale operazioni si erano opposti alcuni condomini, ma l’opposizione era stata respinta sia in primo grado che in appello, “rilevando che la ripartizione delle spese era stata correttamente effettuata sulla base delle tabelle millesimali esistenti, modificabili soltanto con delibera assembleare o per provvedimento giudiziale e che, a tal fine era richiesta la proposizione di apposita domanda nei confronti di tutti i condomini, ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c..
Nella specie, la corte d’appello aveva ritenuto che il frazionamento dell’originario unico appartamento aveva comportato una evidente alterazione del rapporto tra i valori dei singoli piani (è richiamata Cass. n. 1408 del 1999), e perciò, l’amministratore del Condominio aveva correttamente continuato ad applicare le tabelle vigenti.
Convergeva nel senso indicato la modifica dell’art. 69 citato, attuata con la L. n. 220 del 2012, art. 23, che ha ampliato le ipotesi di modifica delle tabelle anche in assenza di unanimità, tutte le volte in cui le condizioni dell’edificio siano mutate in conseguenza dell’incremento o diminuzione delle unità immobiliari.
Il giudizio di legittimità
Infine si sono pronunciati i giudici della Cassazione a seguito di ricorso formulato dagli originari ricorrenti.
Ebbene, a detta di questi ultimi, “il frazionamento orizzontale nella specie effettuato, non imporrebbe la revisione delle tabelle millesimali, trattandosi di attribuire il valore millesimale proporzionale a ciascuna singola proprietà individuale”.
A tal riguardo la sentenza della Cassazione n. 1408 del 1999, confermerebbe il principio secondo cui le tabelle millesimali possono essere rivedute o modificate solo in caso di notevole alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
E del resto, anche la recente riforma del condominio attuata con la L. n. 220 del 2012, ha riservato la modifica delle tabelle millesimali alle ipotesi in cui, a causa delle mutate condizioni di una parte dell’edificio, sia alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.
Ebbene, il motivo è stato accolto.
«Diversamente da quanto ritenuto nella sentenza impugnata, in ipotesi di divisione orizzontale in due parti di un appartamento in condominio, non si determina alcuna automatica incidenza dell’opera sulle tabelle millesimali ai fini della revisione dei valori delle unità immobiliari (Cass. 24/06/2016, n. 13184; Cass. 17/10/1967, n. 2493), mentre grava sull’assemblea l’onere di provvedere a ripartire le spese tra le due nuove parti così create ed i rispettivi titolari, determinandone i valori proporzionali espressi in millesimi sulla base dei criteri sanciti dalla legge».
«In materia condominiale, del resto, non trova applicazione il principio dell’apparenza del diritto – non sussistendo una relazione di terzietà tra condominio e condomino – sicché le spese gravano esclusivamente sul proprietario effettivo dell’unità immobiliare, e l’amministratore è tenuto ad aggiornare i propri dati alla realtà della composizione dell’edificio, ai fini del riparto, eventualmente consultando i registri immobiliari (ex plurimis, Cass. 0/10/2017, n. 23621; Cass. 03/08/2007, n. 17039)».
La redazione giuridica
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