In materia di ripartizione delle spese condominiali un nodo spesso affrontato è quello riguardante i lavori di manutenzione dei balconi esterni. Ecco le precisazioni della Cassazione.

Quando si parla di manutenzione dei balconi esterni, come vanno ripartite le spese tra i vari condomini?

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 5014 del 2 marzo 2018, ha affrontato questo tema fornendo dei chiarimenti importanti.

Infatti, è bene ricordare che i balconi svolgono una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio. Pertanto, essi devono considerarsi parti comuni, con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Nel caso di specie, una condomina aveva impugnato, dinanzi al Tribunale di Bologna, la delibera con cui l’assemblea di condominio “aveva disposto la ripartizione della spesa in base ai millesimi di proprietà anche per le parti dei balconi visibili dall’esterno, in quanto detti balconi, come previsto anche dall’art. 7 del regolamento condominiale, appartenevano per l’intero ai proprietari dei piani ai quali accedevano”.

La signora riteneva ingiusta l’attribuzione all’amministratore di condominio di un “compenso ad hoc per l’assistenza prestata in occasione del citato intervento di manutenzione straordinaria”.

I giudice del Tribunale di Bologna, pronunciatisi in primo grado, avevano rigettato l’impugnazione. Pertanto, la sentenza era stata confermata dalla Corte d’appello di Bologna.

Essa rilevava come, dalla documentazione fotografica prodotta, fosse emerso che “le proiezioni esterne delle balconate cui accedevano le balaustre e le solette, con la loro forma geometrica e la loro simmetrica disposizione, conferivano alla facciata dell’edificio una particolare connotazione, che si traduceva nel decoro architettonico del fabbricato stesso”.

Ne consegue che, per la Corte, l’assemblea di condominio aveva correttamente ripartito la spesa oggetto di contestazione tra tutti i condomini.

La ripartizione per la manutenzione dei balconi esterni era avvenuta in base ai millesimi di proprietà. Ciò in quanto le parti esterne dei balconi, “acquistando rilievo sotto il profilo estetico-funzionale nei riguardi della facciata, erano da considerarsi comuni”, ai sensi dell’art. 1117 c.c.

In merito alla decisione di attribuire un compenso a parte all’amministratore, la Corte d’appello ha evidenziato un altro aspetto.

L’assemblea di condominio si era infatti limitata ad esercitare un potere discrezionale alla medesima spettante.

Ritenendo la decisione ingiusta, la condomina si è rivolta in Cassazione.

Questa ne ha accolto il ricorso motivandolo come segue.

La Corte ha sottolineato come il costante orientamento della giurisprudenza fosse quello di ritenere che “gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c., n. 3), con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”.

Nel caso in esame, il giudice di secondo grado aveva correttamente ritenuto che “le balaustre dei balconi, ivi inclusi quelli prospicienti l’unità immobiliare della ricorrente, avessero natura comune, in quanto destinate a contribuire nel loro insieme all’aspetto estetico del fabbricato”.

Anche per quanto riguarda il compenso straordinario all’amministratore di condominio, la Cassazione confermava quanto statuito dalla Corte d’appello.

Ovverosia ribadiva che rientra tra i poteri dell’assemblea di condominio (art. 1135 c.c.), quello di “riconoscere un compenso straordinario all’amministratore”, sulla base di una valutazione che è “esclusivamente riservata all’organo assembleare”.

 

 

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