Un’ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti importanti riguardo alla registrazione del contratto di locazione laddove questa avvenga tardivamente
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 6009 del 13 marzo 2018, si è occupata della registrazione del contratto di locazione quando questa avvenga tardivamente, fornendo alcune interessanti precisazioni sul punto.
Il contratto di locazione registrato tardivamente, secondo i giudici, produce i suoi effetti sin dal momento della stipula.
Nel caso di specie, protagonista era un soggetto che aveva preso in locazione un immobile.
L’uomo, dall’immobile, era stato in seguito sfrattato per non aver pagato puntualmente i canoni.
Il conduttore dello stesso aveva poi proposto opposizione, sia avverso l’ordinanza di convalida dello sfratto, sia avverso il decreto ingiuntivo. Con quest’ultimo, gli era stato infatti intimato il pagamento dei canoni non versati.
L’opponente aveva eccepito la “nullità originaria del contratto di locazione per mancanza della registrazione e la conseguente debenza dei canoni per il solo periodo successivo alla registrazione medesima”.
Il Tribunale di primo grado aveva però rigettato l’opposizione proposta dal conduttore moroso.
Così, la sentenza era stata confermata dalla Corte d’appello.
Quest’ultima rilevava come la registrazione del contratto di locazione – avvenuta tardivamente – non ne avesse determinato la nullità. Questo perché aveva operato come condizione di efficacia sospensiva che, una volta verificatasi, retroagisce al momento della stipulazione del contratto.
In sostanza, secondo la Corte d’appello, con la registrazione tardiva il contratto diviene efficace sin dal momento della sua stipulazione, “sì da far ritenere dovuti tutti i canoni di locazione maturati”.
Per il giudice di secondo grado l’art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004 (che impone l’obbligo di registrazione dei contratti di locazione), “ha natura tributaria e l’inadempimento alla medesima non determina la nullità del contratto”, come confermato anche dall’art. 10 dello Statuto del contribuente (legge n. 212 del 2000).
Tuttavia, il conduttore dell’immobile si è rivolto in Cassazione ritenendo la decisione ingiusta.
La Corte, tuttavia, ne ha rigettato il ricorso ritenendolo del tutto infondato.
La Cassazione ha ricordato che le stesse Sezioni Unite della Corte (sentenza n. 23601 del 9 ottobre 2017) avevano chiarito un aspetto importante.
Il contratto di locazione di immobili che contenga, fin dall’inizio, il canone realmente pattuito, laddove non sia registrato nei termini di legge, è nullo. Tuttavia, in caso di tardiva registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza dal momento della stipula.
Secondo le Sezioni Unite, infatti, la registrazione tardiva rappresenta una “sanatoria ‘per adempimento’”.
Pertanto, in base a tali evidenze, la Cassazione ha rigettato il ricorso proposto dal conduttore.
La sentenza è stata quindi confermata.
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