Un regolamento che vieta ai condomini di locare i propri appartamenti ai turisti per brevi periodi durante la stagione estiva è possibile?
La vicenda
Con atto di citazione notificato nel novembre del 1996, due proprietari di alcune unità immobiliari facenti parte di un condominio situato nel messinese, convenivano in giudizio davanti al Tribunale di Messina l’amministratore pro tempore, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni causati dall’inutilizzabilità di detti immobili poiché, l’articolo 4 del regolamento condominiale aveva introdotto il divieto di destinare i locali di proprietà dei singoli condomini ad uso diverso da quello abitativo, di darli cioè, in affitto o subaffitto sotto forma di pensione o albergo.
Gli attori esponevano che nonostante tale disposizione del regolamento condominiale fosse stata annullata dal Tribunale di Messina, con sentenza del 1994, tuttavia, tra l’approvazione del regolamento, avvenuta nell’84 ed il passaggio in giudicato della sentenza, avvenuto nel dicembre del 1995, non avevano potuto affittare, anche per brevi periodi, i vani di loro proprietà ai clienti dello stabilimento balneare ubicato nelle immediate vicinanze del condominio e da essi gestito; chiedevano pertanto il risarcimento di tutti i danni patiti.
Il processo di merito
In primo grado la domanda fu respinta e la sentenza trovò conferma anche in appello.
A detta della corte territoriale la disposizione regolarmente annullata, introduceva il divieto di destinare il locale ad uso diverso dalla privata abitazione, attesa la destinazione degli immobili al luogo di riposo e di villeggiatura e, come correttamente rilevato dal giudice di primo grado, detta disposizione, benché annullata dal Tribunale di Messina perché lesiva delle prerogative dei singoli condomini ed illegittimamente invasiva delle facoltà connessi al diritto di proprietà individuale, tuttavia, non precludeva la possibilità di locare i vani ad uso abitativo anche per brevissimi periodi.
Il divieto riguardava esclusivamente l’affitto degli immobili sotto forma di pensione o albergo, mentre erano consentite tutte quelle utilizzazioni compatibili con la natura del luogo, ivi comprese le locazione ad uso abitativo anche per brevi periodi.
La decisione della Cassazione
I giudici della Cassazione hanno confermato la motivazione dei giudici di secondo grado poiché coerente e immune da errori giuridici e vizi di logica.
Corretta era anche la parte in cui si negava qualsiasi forma di risarcimento ai due ricorrenti; ed invero, vista l’interpretazione della clausola del regolamento condominiale, così come annullata dal Tribunale di Messina, non poteva derivare alcun danno a questi ultimi, per il fatto stesso che essi non avevano la licenza alberghiera e che, pertanto, potevano sfruttare economicamente gli immobili di loro proprietà solo mediante la locazione stagionale che il regolamento condominiale non gli vietava.
I giudici del gravame, avevano dunque, correttamente ritenuto mancante il presupposto stesso del danno, in quanto l’unica attività che il regolamento vietava era l’esercizio dell’attività alberghiera e i ricorrenti non erano in possesso della licenza per esercitare tale attività.
Per tutti questi motivi il ricorso è stato respinto e condannati i ricorrenti al pagamento delle spese processuali.
La redazione giuridica
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