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La valutazione di frazionamento immobiliare è una operazione complessa. Il giudice deve accertarne la fattibilità alla luce nella normativa urbanistica in vigore

La vicenda in esame origina dalla richiesta di frazionamento di una unità immobiliare che gli istanti avevano ereditato da un loro congiunto. Sul punto si è pronunciata la Seconda Sezione Civile della Cassazione con la sentenza in commento (n. 6915/2019).

La vicenda

Nel dicembre 2008, il Tribunale di Napoli, aveva dichiarato lo scioglimento della comunione tra gli eredi del de cuius e, stante la non comoda divisibilità dell’immobile oggetto di causa, lo aveva attribuito ad uno solo di essi

Si trattava dell’erede, proprietario della quota maggiore, pari ai 36/45 dell’edificio, che aveva acquistato con atto pubblico nel 2000; cosicché il giudice lo condannava a versare a titolo di conguaglio, la differenza in favore dei suoi congiunti.

Contro la predetta decisione, questi ultimi, presentavano ricorso in appello chiedendo che fosse accertata la divisibilità del bene.

Ma la Corte territoriale, con sentenza emessa nel 2014, rigettava nuovamente la loro istanza dando conferma alla valutazione di non divisibilità dell’immobile.

La suddivisione del fabbricato in due unità immobiliari, secondo il progetto in atti, avrebbe determinato la realizzazione di un monolocale di circa 33 mq in favore degli appellanti (superiore alla quota in natura ad essi spettante) mentre la porzione di fabbricato spettante ai coniugi convenuti in giudizio, sarebbe stata costituita dalla cantina, da un ambiente piano terra di circa mq.20, dall’intero primo piano e dal sottotetto non abitabile.

Tanto premesso i giudici dell’appello, avevano ritenuto non ammissibile la suindicata richiesta di divisione, considerato anche che il frazionamento immobiliare, pur nel rispetto della sagoma, destinazione d’uso e volumetria originaria, avrebbe dato luogo alla creazione di un organismo diverso da quello precedente, configurando dunque, un intervento di ristrutturazione edilizia richiedente permesso di costruire ai sensi del  D.P.R. n. 380 del 2001, ex art. 3.

In altre parole, sarebbe stata la stessa la normativa urbanistica a non consentire la divisone dell’immobile in questione.

Il ricorso per Cassazione

Finita davanti ai giudici di legittimità, la vicenda veniva risolta con la cassazione della sentenza impugnata con rinvio alla corte di merito per un nuovo esame secondo i principi di diritto ivi indicati.

Il ricorso principale era articolato in due motivi.

Interessante risulta, in particolare, il secondo motivo con il quale i ricorrenti denunciavano l’errore commesso dai giudici dell’appello, per aver qualificato l’intervento richiesto per il frazionamento dell’immobile come “ristrutturazione”, laddove, invece, in forza della L. n. 133 del 2014, esso costituiva semplice “restauro e risanamento” e dunque, non era necessario il rilascio del permesso a costruire, non essendovi un mutamento di destinazione d’uso.

In altre parole, a detta dei ricorrenti, l’intervento di frazionamento richiesto, sarebbe stato pienamente compatibile con la vigente normativa urbanistica.

E avevano ragione.

A tal proposito, i giudici della Cassazione, hanno ricordato che “ciò che rileva ai fini della divisibilità o meno del bene non è tanto la necessità del permesso di costruire ai fini del frazionamento, nè la qualificazione dell’intervento edilizio come “ristrutturazione o mero “restauro conservativo”, quanto la complessiva valutazione dell’intervento stesso in relazione alle caratteristiche dell’immobile oggetto di causa e la sua compatibilità con la disciplina urbanistica vigente, sia avuto riguardo alla normativa nazionale che ai regolamenti e strumenti urbanistici locali”.

“Occorre inoltre accertare se, pur risultando il frazionamento giuridicamente possibile, le porzioni realizzabili siano suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento e non risultino gravate da servitù, pesi o limitazioni eccessive o sensibilmente deprezzate in proporzione al valore dell’intero ed inoltre se la divisione richieda o meno opere complesse o di notevole costo”.

Ed infine, l’’ultimo conseguenziale accertamento, concerne la seguente valutazione: “se, alla luce della disciplina attualmente vigente (avuto riguardo sia alla legislazione nazionale che ai regolamenti e strumenti urbanistici locali), l’intervento edilizio necessario per la divisione del fabbricato, che risulta sottoposto a vincolo storico-monumentale, sia giuridicamente fattibile, in quanto pienamente compatibile con la suddetta normativa anche in considerazione del vincolo su indicato ed inoltre se il frazionamento possa essere utilmente realizzato senza compromissione del valore dell’intero edificio, nonché del godimento e del valore economico delle singole unità realizzabili”.

Ebbene, nessuno dei predetti accertamenti era stato adeguatamente valorizzato dalla sentenza di merito.

Pertanto la sentenza andava cassata con rinvio per un nuovo giudizio di merito.

La redazione giuridica

 

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Immobile concesso in locazione: conduttore costretto a pagare i canoni per tutto il periodo necessario ai proprietari per ripristinarlo dai danni arrecati

A molti sarà capitato di concedere in locazione un immobile di proprietà e che alla riconsegna esso presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, così da impedirne l’immediata locazione a terzi

Ci si chiede allora, se esiste un diritto al risarcimento o al riconoscimento di una indennità a titolo di ristoro della perduta possibilità di locare l’immobile a terzi durante il tempo occorrente per il restauro.

La vicenda

Aveva concesso in locazione all’amministrazione provinciale un immobile di sua proprietà.

Nel 2007 gli eredi della locatrice proposero ricorso per accertamento tecnico preventivo con finalità conciliativa, ai sensi dell’art. 696 bis c.p.c., al fine di accertare i danni arrecati all’immobile dall’amministrazione, nonché “le opere e riparazioni necessarie al fine di ripristinare lo stato dei luoghi, comprensive di oneri e diritti tecnici”.

All’esito dell’accertamento tecnico preventivo era emersa l’esistenza di gravi danni all’immobile, arrecati dall’amministrazione provinciale conduttrice.

Cosicché gli attori conclusero chiedendo la condanna della provincia al risarcimento dei danni oltre una indennità per il mancato utilizzo dei locali durante il tempo che sarebbe stato necessario per l’esecuzione dei lavori di restauro, indicati dal consulente tecnico d’ufficio in nove mesi.

Detto in altri termini, l’ente provinciale già conduttore dell’immobile avrebbe dovuto continuare a pagare i canoni per tutto il tempo necessario alla riparazione dello stesso, oltre al risarcimento dei danni arrecati.

In primo grado, il giudice adito accoglieva l’istanza rideterminando, però, in quattro mesi il tempo occorrente ai proprietari per il restauro dell’immobile. Ma non mancò di riconoscere loro gli interessi e la rivalutazione delle somme ad essi liquidate con decorrenza dalla data della domanda.

In appello, proposto dalla Provincia, la decisione veniva riformata.

Ed invero, secondo la corte territoriale non vi era ragione per riconoscere agli originari attori alcun risarcimento o indennità a titolo di ristoro della perduta possibilità di locare l’immobile a terzi durante il tempo occorrente per il restauro.

Ciò sul presupposto che essi non avevano dimostrato che “nell’ipotesi in cui l’immobile fosse stato riconsegnato nelle condizioni dovute, la parte proprietaria avrebbe potuto dar corso all’immediata nuova locazione così realizzando l’acquisizione di ulteriore prestazione patrimoniale”.

Sul punto si sono espressi anche i giudici della Suprema Corte di Cassazione.

Il ricorso era stato avanzato dagli originari attori, i quali lamentavano l’errore commesso dai giudici dell’appello per aver non aver fatto corretta applicazione dei principi esistenti in materia.

A loro detta, quando il conduttore restituisce l’immobile, al termine della locazione, in condizioni tali da richiedere un restauro, il danno sarebbe in re ipsa, e il locatore non deve affatto provare di aver perduto la possibilità di stipulare un vantaggioso contratto di locazione nel tempo necessario per il restauro.

E il motivo ha colto nel segno.

La Cassazione risponde citando un precedente arresto giurisprudenziale per cui è pacifico che “qualora in violazione dell’art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni consistenti non solo nel costo delle opere necessario per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori” (Cass. n. 13222/2010; Cass. n. 19202/2011).

Si è detto anche che “secondo un principio generalissimo – codificato dall’art. 1591 c.c., il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto, fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno”.

È palese pertanto, che ogniqualvolta il locatore per fatto del conduttore non può disporre della cosa locata, lo stesso ha diritto a conseguire il corrispettivo convenuto nonché eventuali danni ulteriori, ove ne dimostri l’esistenza.

La mancata disponibilità della cosa locata

La mancata disponibilità della cosa locata si verifica non solo quando, scaduto il termine per la restituzione il conduttore non vi provveda, ma anche tutte le volte in cui, per fatto imputabile a quest’ultimo, il locatore non può trarre, dalla cosa, alcun vantaggio, come ad esempio nell’ipotesi in cui l’immobile presenti alla riconsegna danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso con conseguente inutilizzabilità per tutto il periodo per il quale si protraggono i lavoro di rispristino.

Ma gli stessi giudici Ermellini hanno anche chiarito che il risarcimento dovuto al locatore in conseguenza della mancata disponibilità del bene durante il periodo occorrente per il restauro non costituisce un danno in re ipsa; si tratta solo di un danno equiparabile alla mancata restituzione dell’immobile nel termine convenuto, e come tale sottoposto alla disciplina di cui all’art. 1591 c.c., salva la prova del maggior danno che grava sul locatore.

Dott.ssa Sabrina Caporale

 

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