Fa eccezione al principio di accessione il caso in cui il venditore abbia costituito sull’immobile un diritto di superficie a favore proprio o di terzi
La Suprema Corte di Cassazione, con ordinanza n. 1750/2018, si è pronunciata su una controversia in materia di accessione nell’ambito di un contratto preliminare di compravendita.
L’atto, nello specifico, riguardava un terreno agricolo su cui era stato edificato un bene immobile. Tale manufatto, tuttavia, non veniva menzionato nel preliminare. Di qui l’insorgere della lite circa la sua inclusione o meno nella compravendita.
In primo grado il Tribunale aveva dato ragione ai promittenti acquirenti, ritenendo che l’immobile fosse oggetto della promessa di transazione. Il Giudice aveva quindi disposto l’avvenuta risoluzione del preliminare con annessa condanna dei promittenti venditori al rimborso dell’acconto percepito e delle migliorie effettuate.
La Corte d’appello, invece, aveva fornito un’interpretazione diametralmente opposta, ribaltando la sentenza del Tribunale. Per il Giudice di secondo grado la promessa di vendita aveva avuto ad oggetto solamente “un terreno agricolo con annessa vasca di irrigazione”. Non sussisteva alcuna prova che questa comprendesse anche l’immobile.
I promittenti acquirenti avevano quindi presentato ricorso presso la Corte di Cassazione. A loro avviso la Corte territoriale non aveva dato corretta applicazione all’art. 934 c.c., in tema di accessione nell’ambito dei modi di acquisto della proprietà. Secondo il principio affermato da tale norma “il contratto che non specifichi che con il suolo siano trasferiti anche manufatti comunque comprende anche questi”.
I Giudici del Palazzaccio hanno ritenuto di aderire alle argomentazioni proposte dai ricorrenti, annullando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte d’Appello. Per gli Ermellini, la compravendita di un terreno su cui sia stata edificata una costruzione, per il principio dell’accessione, comporta il trasferimento anche di quest’ultima.
Una volta che si sia verificata l’incorporazione dell’immobile al terreno, a nulla vale la circostanza che il manufatto non sia stato menzionato nell’atto.
Fa eccezione il caso in cui il venditore, contestualmente alla cessione, abbia costituito sull’immobile un diritto di superficie a favore proprio o di terzi. La Cassazione specifica al riguardo che “il venditore può riservare a sé stesso o ad altri la proprietà del fabbricato soltanto costituendo formalmente sul terreno alienato un diritto di proprietà superficiaria ai sensi dell’art. 952 c.c.”.
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