Sebbene la normativa relativa alla compravendita immobiliare miri a garantire il pieno diritto della cosa acquistata, la consapevolezza di eventuali pesi gravanti sulla cosa stessa fa venir meno la responsabilità del venditore
Il titolare di un’agenzia immobiliare viene citato in giudizio dall’acquirente di un immobile. Alla base dell’azione la richiesta del diritto alla riduzione del prezzo versato in quanto l’immobile in questione risulta gravato da un contratto di locazione.
In base all’articolo 1489 del codice civile, se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo.
Sulla vicenda è stato chiamato a pronunciarsi il Tribunale di Bologna che con la sentenza n. 963 del 19 aprile 2016 ha fonito delle interessanti precisazioni in materia di compravendita immobiliare. Il giudice ha osservato come la normativa vigente in tema di compravendita miri ad assicurare al compratore “il pieno godimento della cosa compravenduta, senza menomazioni e senza pericolo di perdita, totale o anche soltanto parziale”. Pertanto, nell’ipotesi di vendita gravata da diritti o oneri, il compratore ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, anche al risarcimento del danno.
Ai fini del risarcimento non è necessaria la sussistenza della malafede del venditore ma è sufficiente la colpa. La responsabilità del venditore, è esclusa, tuttavia, nel caso in cui il compratore sia stato preventivamente informato del peso gravante sulla cosa, oppure qualora si tratti di “oneri e diritti apparenti,” ossia che risultino da “opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio”. In quest’ultimo caso, infatti, si ritiene che il compratore, avendo avuto la possibilità di visionare la cosa prima dell’acquisto, abbia potuto constatare tali oneri; in caso contrario, secondo il principio della auto responsabilità, deve subire le conseguenze della propria negligenza.
Nel caso in esame, il Tribunale ha ritenuto provato documentalmente che, con il contratto di compravendita dell’immobile, l’agenzia aveva garantito al compratore che “l’immobile era libero da vincoli, oneri, ipoteche, privilegi, trascrizioni pregiudizievoli”. Tuttavia, il giudice ha acclarato che l’agente immobiliare aveva “pubblicizzato nelle riviste specializzate l’immobile di causa come occupato” e lo stesso acquirente aveva riferito di aver visionato l’immobile come occupato.
A nulla valevano le rassicurazioni ricevute circa l’intervenuta disdetta del contratto da parte del venditore e la sua imminente liberazione. Il Tribunale ha respinto la domanda dell’attore, ritenendo oltretutto che “il preteso minor valore del bene, perché occupato, risulta nel caso di specie compensato” dal canone di locazione percepito.
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