Può considerarsi proprietà del titolare dell’appartamento posto all’ultimo piano solamente se assolve all’esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento sottostante dal caldo, dal freddo e dall’umidità
Partendo dalla controversia tra un condominio e una condomina, la Corte di Cassazione ha fornito alcuni utili chiarimenti in relazione alla proprietà del sottotetto dell’edificio, precisando i casi in cui tale spazio debba considerarsi ‘bene comune’ oppure costituisca proprietà esclusiva del condominio.
La condomina era stata chiamata in giudizio in quanto aveva occupato parte del sottotetto collegandolo al proprio appartamento attraverso una scala interna realizzata praticando un apertura nello stesso sottotetto. Il condominio, in particolare, chiedeva che venisse dichiarata l’illegittimità delle opere eseguite condannando la donna alla rimozione delle stesse e al ripristino dello stato dei luoghi, oltre al risarcimento del danno.
La Corte d’Appello, in riforma della sentenza di primo grado, aveva accolto l’istanza del condominio ritenendo che il sottotetto debba essere considerato bene di natura condominiale. Una valutazione errata, secondo la condomina, che decideva quindi di ricorrere per cassazione.
La Suprema Corte, tuttavia, con la sentenza n. 11184/2017, ha ritenuto di non poter accogliere le argomentazioni della ricorrente, in quanto infondate, confermando integralmente la decisione del Giudice di appello. Gli Ermellini hanno infatti chiarito che, ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile devono considerarsi “parti comuni dell’edificio”, tutte le parti dello stesso che siano “necessarie all’uso comune”.
Pertanto, il sottotetto può ritenersi comune, se “risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune”. Qualora invece assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento sottostante dal caldo, dal freddo e dall’umidità, potrà considerarsi di proprietà esclusiva del condomino proprietario di tale appartamento posto all’ultimo piano dell’edificio.
Nel caso in esame il Giudice di secondo grado aveva applicato correttamente questo criterio, giungendo alla conclusione che il sottotetto non potesse considerarsi di proprietà esclusiva della condomina parte in causa. Dagli accertamenti effettuati in corso di causa, infatti, era emerso che il sottotetto in questione rappresentava uno spazio comune in cui erano collocate le tubazioni condominiali, una parte dell’impianto di riscaldamento centralizzato, una parte dell’antenna centralizzata TV e il vano tecnico dell’ascensore.
