La Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti sui diritti del proprietario del posto auto scoperto e se questi possa ritenersi un condomino
La Corte di Cassazione, seconda sezione civile, nell’ordinanza n. 884/2018 ha specificato che anche il proprietario del solo posto auto scoperto, e non di un box o un appartamento, va considerato un condòmino a tutti gli effetti.
Per questa ragione, egli non può essere escluso dall’uso e dal godimento dei beni comuni. Questi, tuttavia, sarà obbligato a concorrere alle relative spese.
Nel caso in esame, la Cassazione si è espressa su una controversia tra alcuni condomini, proprietari di appartamenti e di box auto, che avevano evocato in giudizio i proprietari del solo posto auto scoperto. Tali parcheggi erano compresi nel complesso immobiliare.
I primi ritenevano che i secondi fossero titolari di servitù su una limitata area comune e, pertanto, non sussistessero loro ulteriori diritti vantati su altre parti comuni condominiali.
Invece, i proprietari dei posti auto scoperti deducevano che gli immobili di loro proprietà, in forza dei loro titoli di acquisto e della costante partecipazione alle assemblee, sarebbero dovuti essere considerati a pieno titolo appartenenti al complesso condominiale.
Questo parere è stato condiviso dalla Corte d’Appello alla quale, a sua volta, aderisce la Cassazione.
Questa ha preso atto come dai rilievi effettuati dai CTU fosse stata confermata la conformazione del complesso condominiale. In esso, erano presenti posti auto all’interno dell’area condominiale di proprietà di soggetti con abitazioni al di fuori della cinta muraria, collegati al cancello da una strada di proprietà del condominio.
I giudici ribadiscono come la disciplina del condominio degli edifici è ravvisabile ogni volta che è accertato un rapporto di accessorietà necessaria. Un rapporto che lega alcune parti comuni, quali quelle elencate in via esemplificativa dalla norma stessa, a porzioni, o unità immobiliari, di proprietà singola, delle quali le prime rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso.
Inoltre, la nozione di condominio si configura non solo nell’ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale, ma anche nel caso di beni adiacenti orizzontalmente.
Il tutto, purché dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117.
Non solo. Anche quando manca un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, la condominialità di un complesso immobiliare, può essere frutto della autonomia privata.
Per tali ragioni, anche il proprietario di un posto auto scoperto incluso nel complesso immobiliare può dirsi condomino. Ciò in base ai criteri fissati dall’art. 1117 c.c..
Ma questi sarà obbligato a concorrere alle relative spese di quelle parti comuni che, al momento della formazione del condominio, si trovassero in rapporto di accessorietà, strutturale e funzionale, con le singole porzioni immobiliari.
In questo caso, la Corte d’Appello ha operato una valutazione dello stato effettivo dei luoghi.
Pertanto, ha concluso che i posti auto scoperti appartenessero al complesso edilizio condominiale.
Per queste ragioni, sussisteva la relazione di accessorio a principale. Quindi, il rapporto di pertinenza con le parti comuni costituite dal tratto di strada e dalle aree adiacenti. Il ricorso andava dunque rigettato.
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