Condominio, infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo: chi paga i danni?

Condominio, infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo: chi paga i danni?

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Non è responsabile il condominio per i danni cagionati da infiltrazioni d’acqua provenienti da un terrazzo di proprietà esclusiva del privato

La vicenda

La società titolare di un immobile sito all’interno di un condominio, adibito ad attività di tipografia, convenne in giudizio il complesso condominiale per sentirlo condannare al risarcimento di tutti i danni provocati ai locali nonché ai macchinari dalle infiltrazioni di acqua provenienti dal terrazzo di sua proprietà.

Tali infiltrazioni –  a detta del ricorrente -, erano dovute al deterioramento della guaina di copertura del terrazzo, aggravatosi a causa dello scarico di una serie di tubature abusive provenienti da edifici confinanti.

Nell’espletato accertamento tecnico preventivo, richiesto dal ricorrente, era emersa “la rilevanza causale delle tubazioni abusive che scaricavano sul terrazzo, tutte provenienti da proprietà private”.

In primo grado, il Tribunale di Napoli, accolse parzialmente la domanda di risarcimento, condannando il Condominio convenuto in giudizio, al pagamento della somma complessiva di Euro 10.500,00, oltre interessi.

Diverso l’esito in appello. La corte territoriale negò la proprietà condominiale del terrazzo in questione, in quanto sovrastante unicamente il piano terraneo di esclusiva proprietà del ricorrente, “costituendo di fatto un corpo di fabbrica adiacente a quello propriamente condominiale”.

In altre parole, la sentenza di secondo grado escluse ogni responsabilità del Condominio per la mancata manutenzione del terrazzo, anche in relazione alle pluviali di proprietà esclusiva dell’attore, nonché per l’omessa vigilanza nei confronti dei condomini che avrebbero realizzato le tubature abusive, sversando acque sul terrazzo stesso.

Il giudizio di legittimità

La pronuncia è stata confermata dalla Sesta Sezione Civile della Cassazione con la sentenza n. 16625/2019.

Secondo un orientamento giurisprudenziale consolidato, la responsabilità concorrente del condominio con il proprietario o usuario esclusivo di un lastrico solare o di una terrazza a livello, per i danni da infiltrazione nell’appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all’art. 1126 c.c., suppone che il lastrico o la terrazza – indipendentemente dalla sua proprietà o dal suo uso esclusivo -, per i suoi connotati strutturali e funzionali, svolga funzione di copertura del fabbricato, ovvero di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari (Cass. Sez. U, 07/07/1993, n. 7449; Cass. Sez. U, 10/05/2016, n. 9449).

L’obbligo del condominio di concorrere al risarcimento dei danni da infiltrazioni cagionate dal lastrico solare o dalla terrazza a livello che non sia comune, ex art. 1117 c.c., a tutti i condomini, è quindi correlato all’accertamento in concreto di tale funzione di copertura dell’intero edificio, o della parte di esso cui il bene “serve”, in quanto superficie terminale del fabbricato.

“Se, come accertato nel caso in esame, la terrazza a livello sovrasta soltanto un piano terraneo di proprietà esclusiva, costituendo un autonomo corpo di fabbrica rispetto all’edificio condominiale, l’inconfigurabilità di una responsabilità risarcitoria concorrente del condominio, da quantificare secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c., discende dal difetto della funzione di copertura e protezione dell’edificio, che costituisce la ratio di tale disposizione”.

La decisione

La Corte d’Appello di Napoli aveva, pertanto, correttamente escluso ogni tipo di responsabilità da parte del Condominio per l’omessa manutenzione della terrazza di proprietà dello stesso ricorrente, aggiungendo che la conclusione cui era pervenuta non sarebbe mutata in riferimento alle pluviali discendenti dalla terrazza stessa, giacché comunque, per obbiettive caratteristiche strutturali, esse servivano in modo esclusivo all’uso o al godimento di quella parte dell’immobile, il che faceva venir meno il presupposto per il riconoscimento di un obbligo di curarne la manutenzione in capo agli altri condomini.

Nessuna corresponsabilità del condominio era ravvisabile neppure ai sensi dell’art. 2051 c.c.

Ed invero, in tema di responsabilità civile per i danni cagionati da cose in custodia, postula la sussistenza di un rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo. In tal senso, il condominio di un edificio può intendersi custode dei beni e dei servizi comuni, e perciò obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le parti comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini.

Viceversa, il singolo condomino non può pretendere di affermare la responsabilità del condominio, a norma dell’art. 2051 c.c., per il risarcimento dei danni sofferti a causa del cattivo funzionamento di tubazioni di scarico delle acque destinate a servizio esclusivo di proprietà individuali, di cui alcune (come nella specie, accertato in base a giudizio di fatto demandato al giudice del merito) pure estranee al complesso condominiale, essendo il condominio stesso tenuto alla custodia ed alla manutenzione unicamente delle parti e degli impianti comuni dell’edificio.

La responsabilità del proprietario ai sensi dell’art. 2051 c.c.

L’eliminazione delle caratteristiche di una cosa, che rendono questa atta a produrre danno, deve essere chiesta nei confronti del proprietario-possessore della cosa stessa, la cui responsabilità è presunta a norma dell’art. 2051 c.c.

E il singolo condomino, quale nella specie il titolare della tipografia, il quale subisca pregiudizio da impianti di scarico delle acque, afferenti al servizio esclusivo di altro condomino o di un terzo, può agire individualmente in giudizio nei confronti di quest’ultimo al fine di ottenere la rimozione delle tubazioni dannose per la sua proprietà esclusiva, senza dover attendere che si attivi all’uopo il condominio.

In definitiva, il ricorso è stato rigettato con conseguente condanna alle spese di giudizio a carico della parte ricorrente.

La redazione giuridica

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