I frontalini costituendo parte integrante dei connotati e dell’aspetto armonico della facciata, possono essere configurati quali beni comuni, con la conseguenza che alla loro manutenzione è interessata la collettività dei condomini
La vicenda
La vicenda origina dal ricorso formulato contro la delibera assembleare che aveva posto a carico della sola parte attrice le spese di manutenzione relative ai frontalini presenti sulla facciata condominiale.
In ordine alla discussione relativa alla ripartizione della spesa relativa ai frontalini dell’ultimo piano di proprietà della ricorrente, l’assemblea a maggioranza, aveva deliberato che, non avendo i suddetti frontalini una funzione decorativa o ornamentale, ma esclusivamente funzionale, la stessa spesa fosse di competenza del solo condomino proprietario.
Tale decisione era stata adottata dalla maggioranza di tutti i condomini presenti (per 586, 77 millesimali), ad esclusione del solo opponente.
Il condominio, aveva inoltre, escluso che i lavori in discussione rientrassero tra le riparazioni straordinarie di notevole entità trattandosi di opere di ordinaria manutenzione.
Sulla vicenda si è pronunciato il Tribunale di Roma (sentenza n. 11685/2019) che ha accolto il ricorso della parte attrice e annullato la delibera assembleare perché illegittima.
Il rifacimento dei frontalini
Con riferimento ai frontalini è stato già chiarito che “il rivestimento dei prospetti e della soletta possono essere considerati beni comuni quando svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo, conseguentemente, elementi decorativi ed essenziali della facciata. Solo quindi in presenza di particolari caratteristiche, costituendo parte integrante dei connotati e dell’aspetto armonico della facciata, possono essere configurati quali beni comuni, con la conseguenza che alla loro manutenzione è interessata la collettività dei condomini”.
La stessa giurisprudenza della Suprema Corte ha chiarito che “quando i balconi sono disposti in modo da conferire all’immobile una particolare e armonica fisionomia, devono essere considerati parte integrate della facciata, che, grazie ad essi, acquista un particolare decoro architettonico (Cass. n. 7603/94, n. 8159/96).
Nella stessa sentenza il Tribunale capitolino ha anche chiarito che l’individuazione degli elementi assimilabili alle parti comuni di un condominio non può avvenire in linea astratta, ma deve essere effettuata in concreto, caso per caso, “in base al criterio della loro precipua e prevalente funzione in rapporto all’appartamento di proprietà esclusiva e alla struttura e caratteristica dell’intero edificio”.
Ed è proprio sulla scorta di tale ultimo criterio, che si è stabilito che il rivestimento dei parapetti, dei frontalini e dell’intradosso decorato (parte sottostante alla soletta) dei balconi degli appartamenti in condominio può essere considerato di proprietà comune quando contribuisce all’estetica dell’edificio, divenendo così elemento decorativo e ornamentale essenziale della facciata, e quindi, condominiale.
La decisione
Nel caso in esame, era indubbio che i frontalini oggetto della controversia, rappresentassero un elemento peculiare della facciata, dal momento che “i balconi erano distribuiti sulla facciata secondo una linea ondeggiante per ciascun piano con particolare lavorazione posta in rilievo ad esaltazione delle forme dei balconi medesimi”.
Era evidente dunque, che le parti esterne dei balconi, in quanto inerenti alla facciata, fossero comuni e le spese per la loro manutenzione dovessero essere ripartite tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali.
Per tali motivi, la delibera impugnata è stata annullata.
La redazione giuridica
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