Se il vano e oggettivamente strutturato per assolvere a esigenze comune, in mancanza di prova di proprietà esclusiva, è da considerarsi di uso comune

La Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 20038 del 6 ottobre 2016, si è pronunciata sul contenzioso tra i proprietari di un appartamento posto al secondo piano di un condominio e il soggetto che aveva commissionato la costruzione dell’edificio assieme all’impresa costruttrice.
I primi, in particolare si erano rivolti al Tribunale affinché accertasse il loro diritto a utilizzare le parti comuni dell’edificio, tra cui i locali del sottotetto. Il giudice aveva accolto in primo grado la domanda, affermando che, ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile, il sottotetto deve essere considerato ‘bene condominiale’. La sentenza, confermata anche in appello veniva impugnata in Cassazione.
I ricorrenti ritenevano che rispetto al sottotetto non si poteva applicare la presunzione di condominialità prevista dall’articolo 1117 del codice civile, così come invece statuito nei precedenti gradi di giudizio. Sarebbe stato necessario, pertanto, uno “specifico accertamento di fatto delle caratteristiche oggettive del bene” per verificarne la natura pubblica o privata e stabilire se poteva essere desinato, anche solo parzialmente all’uso comune e all’esercizio di un servizio di interesse condominiale.
Tale verifica avrebbe evidenziato obiettivamente, come peraltro emerso da alcuni sopralluoghi effettuati, che il locale non era stato destinato a uso comune, anche perché privo di qualsiasi rifinitura (pavimentazione, intonaci, impianti) e tramezzatura.
La Corte di Cassazione, tuttavia, non ha accolto le argomentazioni dell’impugnazione osservando come, in mancanza del titolo o nel silenzio sull’appartenenza dell’edificio, la presunzione di comunione è, in ogni caso, applicabile qualora il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato all’uso comune oppure all’esercizio di un servizio di interesse condominiale, salvo che tale presunzione non sia superata dalla prova della proprietà esclusiva.
Se invece il locale assolve all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento.
Nel caso in esame, quindi, gli Ermellini hanno ritenuto che la Corte d’appello avesse correttamente applicato i principi enunciati in quanto il sottotetto, essendo stato destinato a “stenditoio e ripostiglio”, doveva oggettivamente considerarsi bene comune.
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